城南新村社區物業服務社工作人員在段家壩小園修剪綠植。人民網 徐晨曦攝

“交了物業費，車輛亂停亂放沒人管，連基本的保潔也做不好，親朋好友都不大愿意來串門。”提起以前的物業服務，江蘇南通市崇川區居民朱新華一肚子不滿。現在，他的氣消了，這要從當地在老舊小區推行的物業服務社說起。

老舊小區的物業管理，是很多城市的“老大難”問題。作為南通市主城區，崇川區自2020年以來先后對178個老舊小區實施改造，并通過組建公益性的物業服務社，推動化解老舊小區失管、脫管難題，實現了一批老舊小區從內到外的煥新。

近日，人民網走進當地金鑫苑、北郭東村、段家壩小園等老舊小區實地調研，看到了環境整潔、鄰里和睦、治理有序的可喜畫面。崇川區住建局副局長陳婷婷表示，“我們通過黨建引領、公益為民、治理融合、專業外包的方式，創新打造物業服務社，實行托底式服務，推動老舊小區物業管理走上了正軌。”

“重點激發大家的主人翁意識”

學田街道金鑫苑建于1999年，共11幢292戶。20多年來，這個小區先后有4家物業公司入駐，最終都因管理不善、居民不買賬而遺憾撤場。

針對老舊小區這一較為普遍的社會問題，崇川區委、區政府提出以黨建引領為核心，建立“區級指導、街道統籌、社區負責、業主監督”的物業服務社組織體系，具體由社區黨組織牽頭成立物業服務社，同時匯聚業主委員會、社會組織、志愿者等多方力量，引導黨員骨干加入物業服務社。

業委會是個中關鍵。作為崇川區首批探索實施物業服務社管理模式的小區，金鑫苑2021年選舉出了新一屆業委會。“我們把業委會成員的特點定義為‘四有’，有威望，有情懷，有能力，有精力，重點激發大家的主人翁意識。”社區黨委書記倪燕說。

志愿者正是小區主人翁的角色擔當。江蘇工程職業技術學院微電子專業的陸冬明老師加入志愿服務隊后，發揮專業特長，當起了小區里的“電工師傅”。王克云、劉國蘭是“助鄰志愿者”，誰家老人腿腳不便，他倆就定期上門打掃衛生，組織大伙兒為困境人群獻愛心。

朱仁昌是一名退役軍人，在小區改造中他就憑著“較真勁”，嚴格把關施工質量。物業服務社運營后，他又加入義務監督隊，主動承擔起車輛停放、安全檢查等工作，“志愿者不拿一分錢工資，我作為黨員就要以身作則。”

城東街道北郭東村南區，過去也是臟亂差的老舊小區，在社區黨委組織下試水物業服務社模式，面向居民實行“點單式”服務，104名黨員群眾主動擔任“紅色管家”。退休干部王瑞華牽頭成立了黨群志愿者隊，“我們每天巡查一小時、商議一小時、服務一小時，每月定期有31名志愿者輪流負責小區衛生和安全。”

包勇奮在北郭東村生活了24年，對目前的物業服務贊不絕口：“過去有人在花圃里施肥種菜，散發出的異味讓人不敢開窗，志愿者挨家挨戶上門勸導，熱心居民還自發補種了花花草草。”

“我們都把小區的事當成自家的事”

老舊小區改造，“改”的是硬件，“造”的是品質。老舊小區更新改造后，物業管理跟不上，居民的獲得感、安全感和幸福感從何而來，又如何長久？

在金鑫苑居民們看來，物業服務社成立后，在社區黨委和小區業委會有力組織下進行自管自治，實現了“對癥下藥”。用朱新華的話說：“我們都把小區的事當成自家的事。”

老舊小區在建設初期規劃的停車位數量不足，常常成為居民和物業管理方之間的矛盾點。金鑫苑居民登記的車輛共340輛，停車位只有187個，該小區地處位于南通圓融商圈附近，外來車輛頻繁進出，讓原本不多的車位更加捉襟見肘。

“為此，全體業主投票決定將臨停車輛的收費標準提高。經此調節后，一方面提供給居民的車位增多了，另一方面小區的公共收入也增加了。”小區業委會主任施偉還介紹說，“當年繳清物業費的業主第一輛車免費停，第二輛車開始收費。”去年，金鑫苑小區收到物業費、停車費共29萬元，除去7位物管人員的工資開支，剩余8萬元以分紅的形式分配到了每戶。

“遇到有業主亂停車，居民們會在業主群里予以曝光。停在路上的，就在年終分紅中扣20元，停在消防通道上的扣40元。”施偉說，小區所有業主參與制度共建、互相監督，解決了車輛亂停亂放的“頑疾”。

涉及公共利益分紅，對小區內的空關戶、無車戶是否公平？據介紹，針對無車戶，業委會每年補貼120元；針對空關戶，如果全年電費不超過100元，業委會會退還30%的物業費。

沈先生是金鑫苑的一名空關戶，長期居住在國外。新的補貼辦法出來后，他一算，原本每年960元的物業費，加上無車戶補貼120元、年分紅275元，再算上減免的3成，他每年只需要交400來元。

構建“六力共治”格局

新城橋街道城南新村社區段家壩小園建于1995年，自建成后便由坤園物業公司進行管理，物業費收取率不到40％，小區治理陷入惡性循環。“連保安都沒有，又臟又破，垃圾也沒人來打掃。”3號樓居民沈曉水說。

2020年，段家壩小園被列為老舊小區改造項目，當年年底改造完成。2022年3月，物業服務社在這里落地，物業服務社提供護綠養綠、文明養犬、垃圾分類、停車秩序等志愿服務，其他服務向物業公司購買。

王華是城南新村社區物業服務社的“紅領管家”，負責段家壩小園的管道疏通、電路維修。“王師傅認真負責，遇到停水停電，只要打個電話，十分鐘內就能上門維修。”提起這位王師傅，小區居民紛紛豎起大拇指。

值得一提的是，目前段家壩小園不向業主收取物業費。原來，小區的公共收益有兩處，一是小區內每輛車600元/年的停車費收入，二是小區配套店面房的租金，合計每年有20萬元，扣除必要的保潔與安保人員開支后，每年還有5萬元左右的結余投入到公共維修基金的蓄水池。

陳婷婷坦言，在專業性上物業服務社比不上物業公司，它更多的是承擔“兜底”的功能，與市場化物管優勢互補，而小區具體選擇哪種管理模式更適合，需要視其具體情況由業主共同決定。此外，物業服務社還承擔了“應急”功能，一旦有物業公司中途撤場，物業服務社就要頂上，“畢竟小區垃圾不能一天沒人倒，小區安保不能一天沒人管。”

截至目前，崇川區已實施改造的100多個老舊小區中，其中70多個由市場化物業公司管理，30多個由物業服務社管理。陳婷婷表示，當前，崇川區正積極發揮黨組織領導力、主管部門監管力、執法部門公信力、業主委員會履職力、物管企業服務力、居民群眾自治力，構建“六力共治”格局。

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